פרויקט אקווריה

1.  ב-1998 יזמו יזמים אמריקנים פרויקט גדול ממדים (כ-5,000 דונם) למלונאות, נופש וספורט בתחום משותף לישראל ולירדן, מאילת ועקבה צפונה. היזמים האמריקנים מינו את מר רן רונן (פקר) כנציגם וכמקדם הפרויקט בישראל  (להלן, יחד עם היזמים האמריקנים ובנפרד מהם - היזם). הפרויקט המשותף לא צלח, ומשנת 2002 הציע היזם למשרדי ממשלה את הפרויקט שנקרא "אקווריה" בתחום ישראל בלבד . פרויקט אקווריה מיועד להיות אתר בילוי לכל המשפחה, ובו שילוב של אטרקציות ומתקנים בפארקים נושאיים, אלמנטים של בידור ומסחר, מגרשי גולף, מרכז כנסים ואמפיתיאטרון, כל אלה על שטח של כ-1,300 דונם. עד לסיום הביקורת, אוגוסט 2007, אושרו התכניות של הפרויקט במוסדות התכנון, הושלמו בדיקות כדאיות כלכלית שהזמינו משרדי ממשלה, והוסכם על מענק בשיעור של כ-30 מיליון דולר שתקבל חברת אקווריה מהמדינה עם הקמת הפרויקט ועל הטבות נוספות. עם זאת טרם ניתנה המלצה של משרד התיירות על מתן המענק, ולא נחתמו הסכמי פיתוח וחכירה בין החברה ובין מינהל מקרקעי ישראל (להלן - המינהל).

2.  העיר אילת היא מרכז התיירות הגדול בישראל בהיבט מספר בתי המלון ומספר החדרים, וענף התיירות חיוני להתפתחות הכלכלית של העיר והאזור. ענף התיירות באילת מצוי בתחרות עם הפיתוח התיירותי המואץ בעקבה ובטאבה עד כדי סיכון התפתחותו. בנובמבר 2006 פרסמה חברת ארנסט ויאנג דוח בדיקה על מצב התיירות בישראל בהזמנת משרד התיירות, ובו המליצה להגדיל את מספר האטרקציות והאירועים לשעות הערב באילת (כגון: מועדוני ריקודים, הצגות מוזיקליות, מסעדות) לנוכח המחסור באלה, וכן להקים מרכז כנסים ומגרש גולף. פרויקט אקווריה מתיישב עם המלצות אלה ועם החתירה לעידוד השקעות הון מחו"ל. מנגד, בפרויקט זה קיימים סיכונים הנובעים בין היתר מההשקעות הגדולות של היזם ושל המדינה ומהקושי להעריך את רווחיות הפרויקט, בין השאר בשל קושי להעריך את מספר המבקרים ואת הסכום שיוציאו באתר. בנוסף מדובר במסירת חטיבת קרקע גדולה מאד (1,300 דונם) לחברת אקווריה ללא מכרז ותהנה לה השלכות על שוק המקרקעין באזור. כל אלה מחייבים את משרדי הממשלה המקדמים את הפרויקט בזהירות רבה ובהליכה במסלול סדור של בדיקות שיבטיחו כי השקעת המדינה לא תרד לטמיון אלא תביא לתוצאה המיוחלת של שדרוג מעמדם הכלכלי והתיירותי של אילת והאזור.

3.  משרד מבקר המדינה בדק בתקופה נובמבר 2006 - אוגוסט 2007 את הליך הבדיקה וקבלת ההחלטות בפרויקט בידי משרדי ממשלה. הביקורת התייחסה גם להליכים שטרם הסתיימו, וכן להיבטים כלכליים שלו ולהליכי תכנונו. מטרת הביקורת לבחון את ההליכים ולאפשר לגורמי שלטון להפיק לקחים לעת יישום הפרויקט בטרם ייקבעו עובדות בלתי הפיכות. כידוע, זו מדיניות משרד מבקר המדינה בשנים האחרונות לגבי קיום בדיקות בזמן אמת.

מכוח החוק לעידוד השקעות הון, התשי"ט-1959 הוקם במשרד התעשייה, המסחר והתעסוקה (להלן - משרד התמ"ת) מרכז ההשקעות שמתפקידיו לעודד יוזמות כלכליות, למשוך הון לישראל, ולבחור בתכניות בעלות הערך המוסף הגבוה ביותר. מרכז ההשקעות מעודד יוזמות כלכליות על ידי מתן מעמד של "מפעל מאושר", המזכה במענקים ובהטבות אחרות. אל מרכז ההשקעות פונים גורמים רבים ובהם משרדי ממשלה. משרד התיירות מעודד יוזמות תיירותיות על ידי כך שהוא ממליץ למרכז ההשקעות לתת להן מעמד של מפעל מאושר, וממליץ למינהל להקצות להן קרקע פטורה ממכרז ולתת ליוזמיהן הרשאה לתכנון. אחד המדדים החשובים למיזם כדי שיזכה בכל אלה הוא כדאיותו הכלכלית, וזו נבדקת בידי הבנק לפיתוח התעשייה (להלן - הבנק). על פי נהלי מרכז ההשקעות פרויקט שמוערך בידי הבנק כבלתי כדאי לבעלים או למשק הלאומי לא יאושר לצורך קבלת מענקים.

א.  מרבית הבדיקות הכלכליות של פרויקט אקווריה שעשו הבנק ויועצים מהארץ ומארה"ב בשנים 2007-2004 בהזמנת משרד התיירות והמינהל הצביעו על אי כדאיותו של הפרויקט, ומקצתן על רווחיות למשק, רווחיות שולית ליזם ועל הפסד לחברת אקווריה. אשר על כן עלה ספק אם כדאי למדינה להשקיע בפרויקט. חלק מהבודקים המליצו על צמצומים שונים בהיקף הפרויקט (בהשקעה בו ובשטחו) ועל גריעת רכיבים גירעוניים כגון: מגרשי גולף ומרכז הכנסים, לפחות בשלבי הפעלתו הראשונים.

משרד מבקר המדינה העלה עוד כי הבדיקות לא הביאו בחשבון את מלוא הוצאות היזם (בהיקף של עשרות מיליוני דולרים) בגין עלות הקרקע או עבודות פיתוח העל (קרי - עלות התשתיות עד ראש השטח) ועבודות הפיתוח בתוך תחום הפרויקט, ולכן תוצאותיהן מוטות לטובת הפרויקט והיזם, ולכאורה כדאיות הפרויקט נמוכה מזו שחושבה.

ב.  שיעור המענק עליו יחליט מרכז ההשקעות נגזר מעלות הרכיבים המזכים במענק. ביולי 2005 העביר היזם למשרד התיירות פירוט של הוזלת הפרויקט מ-350 מיליון לכ-290 מיליון דולר. מן הראוי היה שמשרד התיירות יבדוק בקפידה את פרטי ההוזלה והשפעתה על הפרויקט. אולם המשרד דן בה ללא התייחסות מקצועית וביקורתית כלשהי, והעביר את חישובי היזם כמות שהם לבנק לצורך בדיקת כדאיות הפרויקט.

א.  משרד התעשייה, המסחר והתעסוקה: החוק לעידוד השקעות הון מחייב דיון מוקדם במרכז ההשקעות כבסיס להחלטה על מתן מעמד של מפעל מאושר. הוראות התקשי"ר אוסרות על עוזרי שרים, זרועם הארוכה של השרים, להתערב בענייניהם של הדרגים המקצועיים במשרדיהם ולתת להם הוראות. על אף זאת, מר עובד יחזקאל עוזר שר התמ"ת דאז (כיום - מזכיר הממשלה), מר אהוד אולמרט (כיום - ראש הממשלה), פנה ביולי 2003 למנהל מרכז ההשקעות מר שמואל מרדכי, וקבע: "בהמשך לשיחתנו הטלפונית בעניין פרויקט Aquaria סוכם כי התהליך כולו יסתיים על שני מישוריו הבאים עד סוף חודש אוגוסט 2003:  א. אישור הפרויקט כמפעל מאושר.   ב.  מתן מענק כנדרש". התערבותו נעשתה לפני פרסום הבדיקות הכלכליות, בטרם ניתנה המלצה הכרחית של ועדת ההשקעות במשרד התיירות וללא דיון מוקדם במרכז ההשקעות עצמו. יתר על כן, לדעת משרד מבקר המדינה, נוסח הפנייה מלמד על ניסיון לקבוע מראש תוצאת דיון בגוף סטטוטורי, והיא פוגעת בסדרי מינהל תקינים.

ב. באוגוסט 2003 פנה היזם לשר התמ"ת דאז מר אולמרט בבקשה כי יכתוב מכתב תמיכה באקווריה אשר יופנה לבנק אמריקאי בנוגע למתן אשראי ליזם. בספטמבר 2003 פנה עוזר של שר התמ"ת מר דורון שופן למנהל מרכז ההשקעות בבקשה כי יכתוב את מכתב ההמלצה "מאחר והנושא נמצא בסדר עדיפויות עליון אצל השר". פנייתו של עוזר השר נעשתה בטרם גיבשו משרדי ממשלה ומרכז ההשקעות את עמדתם בנוגע לפרויקט ובטרם נעשו בדיקות כדאיות, יש בה הנחיה לביצוע, והיא פוגעת בסדרי מינהל תקינים.

מקרים אלה מצטרפים למקרים דומים של התערבות שר התמ"ת מר אולמרט במישרין או באמצעות עוזריו בפעילות מרכז ההשקעות . במכלול המקרים הייתה התערבות של עוזרי השר בשמו או כזרועו הארוכה באופן שיכול היה להתפרש כהוראה או כהנחיה לביצוע וכביטוי להפעלת לחץ על ידי השר או מטעמו. הנה כי כן מדובר ב"שיטה" שאותה אמצו עוזרי השר.

ג.  משרד ראש הממשלה: קיבוץ אילות, אשר פרויקט אקווריה נועד לקום על אדמותיו החקלאיות (המוחכרות מהמינהל), התנגד לפרויקט במוסדות התכנון, ועתר לבג"ץ בנדון . מנכ"ל משרד ראש הממשלה דאז מר אביגדור יצחקי נקט בדרך לא ראויה והפעיל לחצים על קיבוץ אילות כדי שיסיר את עתירתו.

ד.  משרד התיירות: בנובמבר 2002 המליץ מר אהרון דומב, מנכ"ל משרד התיירות דאז, למנהל המינהל לתת ליזם הרשאה לתכנון, אף שטרם החלו בדיקות הכדאיות הכלכלית בידי הבנק, והיזם עדיין לא עמד בהתניות שהעלה משרד התיירות למתן ההרשאה (כגון השלמת הבדיקה הכלכלית ואימות איתנותו הפיננסית). כמו כן המליץ למנהל המינהל כי ערבות כספית בסך 250,000 דולר שיפקיד היזם תשמש גם הוכחה ליכולתו הפיננסית לממן את חלקו בפרויקט בשיעור של יותר מ-100 מיליוני דולר (כ-30% מעלות הפרויקט). לדעת משרד מבקר המדינה, סכום הערבות התמוה בהיקפו לא יכול היה לשמש ראייה ליכולת הפיננסית של היזם לממן פרויקט שהיקפו מאות מיליוני דולרים, והחלטת המנכ"ל אומרת דרשני.

ה.  באוקטובר 2004 התקיים דיון של הדרגים המקצועיים הבכירים במשרד התיירות, זאת לאחר שבדיקת הכדאיות הכלכלית הראתה שהפרויקט אינו כדאי למשק, לחברה וליזם. בדיון עלו שתי חלופות: לשלול את הקמת הפרויקט, או להקימו בצורה מודולארית הכוללת בשלב ראשון רק חלק קטן ממנו. סיכום הדיון נשלח למנכ"ל משרד התיירות מר אלי כהן. מן הראוי היה שמסקנות דיון חשוב זה יידונו בהנהלת המשרד, אך זה לא ארע. משרד התיירות המשיך לקדם את הפרויקט במתכונת הכוללת שהציע היזם, ולא בחן את הקמתו בשלבים.

ו.  מינהל מקרקעי ישראל: מועצת מקרקעי ישראל מחליטה על מדיניות המקרקעין של המינהל והחלטותיה מחייבות את המינהל בפעולותיו. המועצה החליטה כי בפרויקטים תיירותיים ישולמו דמי חכירה מהוונים בערכם המלא (לפי 91% מערך הקרקע). הועלה כי מנהל המינהל, מר יעקב אפרתי, הודיע ליזם בספטמבר 2005 כי הוא מאשר את הסכמת היזם לשלם דמי חכירה שנתיים בשיעור של 5% מערך המתחם במקום דמי חכירה מהוונים. 

משרד מבקר המדינה מעיר כי החלטתו של מנהל המינהל נגדה את מדיניות מועצת מקרקעי ישראל ואת החלטותיה והטילה סיכונים על המדינה כגון: האפשרות שהיזם ישעבד את הקרקע ללא תלות בהקמת הפרויקט ועד למועד השעבוד ישלם למדינה רק חלק קטן מערך הקרקע. סיכון נוסף נוגע לקושי אפשרי של המדינה לגבות דמי חכירה במקרה של כשלון הפרויקט. כמו כן ההחלטה מרעה את תזרים המזומנים של המינהל ובה בעת מיטיבה עם תזרים המזומנים של היזם. בהחלטת מנהל המינהל מקופלת הטבה כלכלית ליזם שכן במועד בו התקבלה, הריבית הגלומה בתשלום דמי חכירה שנתיים נמוכה מריבית השוק לאשראי לפרויקטים תיירותיים. לדעת משרד מבקר המדינה, לא היה זה בסמכותו של מנהל המינהל לתת התחייבות בניגוד לדין (החלטות המועצה) ולהיטיב עם היזם בלא הסכמה מראש של המועצה ובלא שהיתנה את הבטחתו ליזם בהסכמה כזו. מנהל המינהל הסביר למשרד מבקר המדינה כי פעל בתום לב וכדי להיטיב עם המדינה.

ז.   חתימה על הסכמי פיתוח וחכירה בין המינהל לחברת אקווריה מעבירה בפועל את הקרקע לחזקת החברה. ניסיון רב שנים של המינהל מורה כי גם אם יזם אינו עומד בתנאים של הסכמי הפיתוח והחכירה, המינהל כמעט ואינו משיב את הקרקע למדינה, גם אם ההסכמים מאפשרים זאת. משרדי התיירות והאוצר פנו בשנת 2005 פעמים רבות למינהל שלא יחתום עם החברה על הסכם פיתוח, בגין מחלוקות מהותיות שהיו להם עם היזם, ורצונם לעגן את הפתרונות למחלוקות בהסכם הפיתוח. 

למרות זאת סיכמו מנהל המינהל וחברי הנהלת המינהל עם היזמים במאי 2006 על חתימה לאלתר על הסכם הפיתוח שייכנס לתוקף במועד מאוחר שיוסכם עליו. החלטה זו התקבלה בטרם נוצרו התנאים לחתימה כזו, בעוד משרדי הממשלה דלעיל ביקשו להציב בהסכם הפיתוח תנאים שיחייבו את היזם לקיים את התחייבויותיו. לדעת משרד מבקר המדינה, אף שההסכם טרם נחתם עד למועד סיום הביקורת, החלטת מנהל המינהל וחברי ההנהלה מלכתחילה הייתה לא תקינה.

א.  המסחר בפרויקט אקווריה: הקצאת קרקע למיזם מסחרי נעשית במכרז, והשטחים המסחריים אינם מזכים במענק ממרכז ההשקעות. מנגד, פרויקט אקווריה תוכנן על אדמות מדינה (שעובדו בידי קיבוץ אילות) שנמסרו לחברת אקווריה ללא מכרז, על פי פטור מכוח תקנות חובת המכרזים התשנ"ג-1993 בנוגע להקמת מיזם תיירותי לאטרקציות. הועלה כי תחילה הציג היזם מר רן רונן (פקר) את הפרויקט עם מעט מרכזי רווח מסחריים, ומיולי 2005 הציג היזם את ההכנסות מהמסחר בפרויקט אקווריה כעיקר ההכנסות מהמיזם. משרד האוצר, בניגוד למשרד התיירות, סובר שיש להגביל את שיעור הרווח ממסחר לפחות מ-50%, כך שיישמר אופיו של הפרויקט כמיזם תיירותי לאטרקציות ויהיה צידוק להקצאת הקרקע ללא מכרז. 

משרד מבקר המדינה מעיר כי לנוכח השינויים ההדרגתיים שעשה היזם בהיקף המסחר ובאופיו ובד בבד צמצם את השטח הבנוי של האטרקציות לכשליש ממה שהציג בתחילה, שומה לבחון אם אופי הפרויקט נותר עדיין תיירותי או שנהייה בעיקר מסחרי, ובמקרה השני עולה שאלת העידוד לפרויקט, בייחוד בנוגע להקצאת הקרקע בפטור ממכרז ולמתן מענק ציבורי ליזם בסך של כ- 30 מיליון דולר.

ב.  שומת המקרקעין: השומה (מחירי הקרקע ופיתוח העל) חיונית לחישוב הכדאיות הכלכלית של מיזם ולחישוב גובה דמי החכירה שישלם יזם למינהל. הועלה כי המינהל השתהה בהזמנת שומת הקרקע של פרויקט אקווריה אצל השמאי הממשלתי, ועקב כך התבססו שלוש הבדיקות הכלכליות הראשונות של הבנק על סכומים שמסר היזם, מר רן רונן (פקר), ללא שומה מטעמו. הסכום בו נקב היזם עמד על 17 מיליון דולר בלבד, בעוד שומת השמאי הממשלתי, שפורסמה לאחר השלמת הבדיקות, עמדה על כ-60 מיליון דולר. גם לאחר שמשרד התיירות הזמין בדיקת כדאיות רביעית (אשר פורסמה באוגוסט 2007), הוא לא דרש להטמיע בה את מחיר פיתוח העל בו תישא החברה, ולכן גם היא עדיין אינה מדויקת.

ג.  בישיבת הנהלת המינהל במרס 2006 התקבלו מספר החלטות בדבר שומת הקרקע של הפרויקט: לקבוע מחיר מינימום לקרקע; לערער על הפחתה שמאית בשיעור 40% שעשה השמאי המחוזי (דרום) בפרויקט; ליצור מתאם בין גובה הפיצויים שיינתנו לקיבוץ אילות עם פינוי אדמותיו החקלאיות ובין דמי החכירה שיקבל המינהל מהיזם בגין אותה קרקע. הועלה כי עד לסיום הביקורת, אוגוסט 2007, המינהל לא עשה דבר מאלה. כמו כן, המינהל לא הזמין שומה חדשה אף שתוקפה של שומת הקרקע שפרסם השמאי הממשלתי בנובמבר 2005 כבר פג מקץ שנה לפרסומה.

ד.  מימון הפרויקט: על פי נהלי המינהל ודרישות משרד התיירות, על יזם להציג תכנית מימון המפרטת את מקורות המימון הדרושים להקמת פרויקט. כבר בנובמבר 2004 קבע המשנה למנכ"ל משרד התיירות כי אין למשרד זה ולבנק כל מידע על מקורות ההלוואות הבנקאיות שעל היזם לגייס (כ-250 מיליון דולר), וכי יש להתנות את המלצת משרד התיירות על הפרויקט למרכז ההשקעות בהמצאת תכנית מימון מאושרת. עד לסיום הביקורת, אוגוסט 2007, משרדי הממשלה הנוגעים בדבר, ובייחוד משרד התיירות, לא עמדו על כך שהיזם, מר רן רונן (פקר), ימציא להם התחייבויות של מלווים כלשהם. במרס 2007 המציא היזם אסמכתא של חברה אמריקנית על מתן אשראי לחלק מהפרויקט, אולם גם במקרה זה - ללא כל מחויבות חוזית וללא לוחות זמנים, וסוגיית המימון נותרה פתוחה.

ה.  זהות בעלי חברת אקווריה: נהלי המינהל ומשרד התיירות מחייבים כי הקצאת הקרקע בפטור ממכרז ומתן הרשאה לתכנון תיעשה בין השאר על בסיס בדיקת זהותם של בעלי המניות בתאגיד היוזם. לנהלים אלה משנה חשיבות כשמדובר בהחכרת כ-1,300 דונם למשקיעים מחו"ל. הועלה כי משרד התיירות, המינהל, מרכז ההשקעות והבנק לא ביררו את זהות בעלי המניות בחברת אקווריה, ובמקום זאת הסתמכו על נתונים שהמציא להם היזם. אלא שאלה השתנו לעיתים תכופות ונמצאו לפחות שבע גרסאות שונות בהקשר זה.

א.  הפרוגרמה: על פי הוראות משרד התיירות, על יזם לקבל אישור של משרד זה לפרוגרמה שיציע למיזם. על פי נהלי המינהל, הפרוגרמה והתשריט של הפרויקט מחייבים את היזם, אם תוקצה לו הקרקע. הועלה כי הפרוגרמה שהגיש היזם, מר רן רונן (פקר), למשרד התיירות אושרה באופן לא תקין. למשל, חסרו בה שטחי חנייה. משרד התיירות לא מנע מהיזם לשנות את הפרוגרמה בתדירות גבוהה, לפעמים באופן מהותי, גם לאחר שתכניותיו כבר אושרו במוסדות התכנון, ואף שמדובר במסמך מחייב. שינויים תכופים בפרוגרמה מצביעים על כך שהפרויקט נותר בשלביו הראשוניים וטרם גובש. אולם, משרד התיירות לא בחן סוגיה זו, על אף שהמשנה למנכ"ל במשרד זה, מר משה ריגל, התריע על כך פעמים אחדות בפני מנכ"לי המשרד ועובדים נוספים.

ב.  שימור משאב הקרקע: המינהל מופקד על שימור משאב הקרקע בנאמנות לתושבי המדינה ברוח עקרונות פיתוח בר קיימא. ביולי 2005 עשה היזם שינויים בפרויקט: כך למשל, הוא הגדיל את שטח פארק האטרקציות מ-150 ל-340 דונם בלי שהגדיל את מספר המתקנים, והגדיל את שטח הקרקע המיועד לאמפיתיאטרון מ-15 ל-30 דונם ללא שינוי במספר המשתמשים. היזם אף הציע להקטין את שטח מגרשי הגולף מ-850 ל-273 דונם. הצעת היזם להקטין את שטחי הגולף במידה ניכרת עלתה בקנה אחד עם המלצות הגורמים שבדקו את כדאיות הפרויקט והיה בה כדי לצמצם את המחלוקת עם קיבוץ אילות, אך המינהל לא פעל לגריעת השטח מהפרויקט ולהתאמתו להצעת היזם.

ג.  הפקדת התכניות של אקווריה: חוק התכנון והבניה התשכ"ה-1965 (להלן - חוק התכנון) קבע מדרג של תכניות לפיו כוחה של תכנית מתאר מחוזית יפה מכוחה של תכנית מתאר מקומית. עוד קבע חוק התכנון כי מי שרואה עצמו נפגע מתכניות רשאי להגיש התנגדות להן בתוך חודשיים מיום הפקדת תכנית. הועלה כי מנהל מחוז הדרום ויו"ר הוועדה המחוזית, מר דודו כהן, נעתר לבקשת היזם, ואיפשר, באורח מתמיה וחסר תקדים במחוז, להפקיד את השינוי לתכנית המתאר המחוזית ואת תכניות המתאר המקומיות של אקווריה באותו יום עצמו. לדעת משרד מבקר המדינה, התנהלות זו יוצרת לכאורה ייתור של ההתנגדויות ופגיעה במרכיב מהותי בחוק התכנון: אם ההתנגדויות לתכנית המחוזית היו מביאות לביטולה או לשינויים בה, היה מקום להכניס שינויים בתכנית המתאר המקומית ורק אז להפקידה.

ד.  התנגדות לתכניות: על פי הפסיקה, לאחר הגשת התנגדויות לתכנית פושט מוסד התכנון את צורתו המנהלית ולובש צורה של גוף מעין שיפוטי. הדבר מחייב התנהלות ראויה של חברי אותו מוסד תכנון, בייחוד לפני הדיון בהתנגדויות, כדי שיוכלו להכריע ללא משוא פנים ודעות מוקדמות. הועלה כי מנהל מחוז הדרום, מר דודו כהן, לא נהג כך: הוא פעל בפומבי ובמעשים, אגב תיאום עם היזם, לקדם את תכניתו של היזם גם בסמוך למועד הדיון בהתנגדויות, ולא פסל עצמו מלדון ולהכריע בהן. יתירה מכך, עמדת מחוז הדרום לדחיית ההתנגדויות של קיבוץ אילות לתכניות המתאר המקומיות של פרויקט אקווריה נוסחה כחודש וחצי לפני הדיון בהתנגדויות, ונוסח זה נותר בעינו מבלי ששונה כהוא זה, ושימש כנוסח החלטת הוועדה.

ה.  הוועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (הולקחש"פ): בדצמבר 2003 אישרה הולקחש"פ את התכנית של אקווריה בתנאי שיימצא פתרון לקרקע חלופית לקיבוץ אילות, דבר שייעשה תוך שיתוף הקיבוץ. בפברואר 2004 שינתה הוועדה את החלטתה להחלטה דומה אך ללא אזכור הקיבוץ כצד להסכמות. בכך פעלה ועדת התכנון ללא סיבה נראית לעין להקל על היזם לאשר את תכניתו, ללא צורך בהסכמת הקיבוץ שהתנגד לפרויקט במוסדות התכנון ובעתירה לבג"ץ.

ו.  הפרת הוראות של תכניות מתאר: היזם שינה את תכניתו בסמוך ולאחר שתכניות הפרויקט כבר אושרו, בניגוד להוראותיהן. לפיכך אין באפשרות המינהל, משרד התיירות והוועדה המקומית אילת לחתום על בקשות להיתרי בנייה לאותם רכיבים שאינם הולמים את הוראות התכניות שאושרו. אולם גורמים אלה, כולל מנהל מחוז הדרום מר דודו כהן, בעל התפקיד הבכיר במחוז בכל הנוגע לשמירת חוק התכנון, לא הסבו את תשומת ליבו של היזם לכך.

פרויקט אקווריה הוא אחד המיזמים התיירותיים הגדולים שהיו בארץ, ולכן נבדק בידי משרד מבקר המדינה. קידום הפרויקט מאופיין בהקלות ניכרות שקיבלה חברת אקווריה ממינהל מקרקעי ישראל, ממשרד התיירות וממשרד הפנים. הפרויקט לווה במעורבות, פעמים בלתי ראויה, של מנכ"לים (כגון: מר אביגדור יצחקי ומר אהרון דומב) ועוזרי שר (כגון: מר עובד יחזקאל ומר דורון שופן) לטובת היזם והפרויקט, בייחוד במשרד ראש הממשלה ובמשרד התעשייה, המסחר והתעסוקה, לפעמים בחוסר סמכות, ועל אף כדאיות כלכלית המוטלת בספק. אלה נתנו הנחיות לדרגים המקצועיים במשרדי ממשלה על בסיס פגישות אישיות ומידע שמסר היזם לשרים ולמנכ"לים, לפני שהושלמו הבדיקות החיוניות בידי הדרגים המקצועיים. התנהלות כזו יש לשרש. 

קיימת אי ודאות לגבי טיב הפרויקט: אם עיקרו אטרקציות תיירותיות או שהוא פרויקט מסחרי שהאטרקציות בו משניות, והאם יש בכוונת היזם לשנות בעתיד את ייעוד הקרקע ולהוסיף מגורים, מלונות וקזינו בשטחו. 

על משרדי ממשלה לנקוט אמצעים שיבטיחו כי אם אכן יושלמו כל ההליכים באורח ראוי ומלא, ויימצא שהמיזם כדאי כלכלית, היזם אכן יבנה את הפרויקט עליו התחייב מ-2002 ואילך ולשקול לקדמו בשלבים ובכפוף לתיקון כל הטעון תיקון: אישור פרוגרמה סופית לפרויקט, עדכון שומת המקרקעין והבדיקה הכלכלית, הסדרת הסטייה של היזם מתכניות המתאר שכבר אושרו, והמצאת תכנית מימון מאושרת בידי היזם. בד בבד עם השלמת הבדיקות ואימות כוונותיו של היזם יש לתת את הדעת לפגיעה אפשרית בזכויותיהם ובמצבם של חברי קיבוץ אילות ולהתייחס אליהם בצורה ראויה והוגנת. כן יש לתת את הדעת לפגיעה באופי החקלאי שמשמעותו באזור זה - ציונית וחלוצית.