מיסוי עסקאות מקרקעין

על פי חוק מיסוי מקרקעין (שבח, מכירה ורכישה) התשכ"ג-1963 (להלן - החוק או חוק מסמ"ק), כל העושה עסקת מקרקעין, חייב להגיש דיווח על העסקה למשרד מיסוי מקרקעין (להלן - מסמ"ק) האזורי. לפי נתוני הדיווח, נקבע סכום המס שעליו לשלם.

בחודשים אפריל-יולי 2007 בדק משרד מבקר המדינה ברשות המסים בישראל (להלן - הרשות) את הטיפול בדיווחים על עסקאות במקרקעין ובעריכת שומות למס שבח, מס רכישה ומס מכירה. עוד נבדקו עניינים הקשורים בפעולות ועדות הערר הפועלות לפי חוק מסמ"ק. הביקורת נעשתה בשלושה משרדי מסמ"ק - מרכז, נתניה, נצרת, ובמשרד פקיד שומה ירושלים 3. בדיקות השלמה נעשו במחלקה לשומת מקרקעין שברשות ובמשרד פקיד שומה חקירות צפון של מס הכנסה, וכן במשרד המשפטים ובהנהלת בתי המשפט.

המידע על עסקאות המקרקעין הקיים במאגרי הנתונים של הרשות, איננו מלא, ובעת בדיקת עסקאות אי-אפשר להסתמך רק עליו. אין העברה רצופה ומוסדרת של מידע רלוונטי למשרדי מסמ"ק מרשויות שלטוניות העוסקות ברישום או בפיקוח על מקרקעין: לשכת רישום המקרקעין (להלן - הטאבו), ועדות התכנון המקומיות והמחוזיות, הרשויות המקומיות ומינהל מקרקעי ישראל.

מפקחי מסמ"ק אינם תובעים מעושי העסקאות למלא את כל הפרטים הנדרשים בטופסי הדיווח על העסקאות; לכן קשה לוודא שמחיר העסקה המדווח על ידי הצדדים, משקף את שווייה הריאלי.

במשרדי מסמ"ק אין בודקים את העמידה בכל הקריטריונים לפטור ממס בעת מכירת "דירת מגורים מזכה", כהגדרתה בחוק; זאת על אף שכ-75% מעסקאות המקרקעין הן מכירות של דירות מגורים.

החל משנת 2006 הונהגה ברשות שיטה חדשה לבחירת עסקאות מקרקעין שייכללו בתוכנית העבודה השנתית לבדיקת שומות. משרדי מסמ"ק לא עמדו ביעדים שהוצבו בשיטה החדשה.

מסמ"ק נצרת מטפל ברוב העסקאות הנעשות על ידי מגזר המיעוטים בצפון הארץ. חלקו של מסמ"ק נצרת בגבייה של מיסי מקרקעין, הוא הנמוך שבעשרת משרדי מסמ"ק ברחבי הארץ. להלן עיקרי הסיבות לכך: אי-דיווח על עסקאות מקרקעין או דיווח באיחור רב; ביטולי עסקאות רבות; דיווח על עסקאות בסכום נמוך מהמחיר הריאלי. המשרד והרשות לא פעלו נגד תופעות אלה.

ועדות הערר דנות בעררים שהוגשו על החלטות מנהל מסמ"ק. רוב חברי הוועדות עוסקים גם בייצוג נישומים בתחום המקרקעין, ולכן קיים חשש לניגוד עניינים. חלק מחברי הוועדות מכהנים בתפקידם תקופות ארוכות - בין 10 ל-20 שנה. במאי 2006 הגישה הרשות למשרד המשפטים טיוטת הצעת חוק לביטול הוועדות; עד דצמבר 2007, לא קיבלה הרשות את תגובת המשרד על כך.

כל עסקה של מכירת מקרקעין הנמצאים בישראל עשויה להתחייב במס שבח או במס הכנסה, לפי סיווגה - כעסקה הונית או פירותית. בשנים האחרונות הורדו שיעורי מס שבח, כך שאם עסקת מקרקעין שנעשתה בידי יחיד במישור הפירותי (וככזאת אמורה להתמסות במסגרת מס הכנסה) מסווגת כעסקה הונית (עליה חל מס שבח), יקטן סכום המס. הרשות לא קבעה הנחיות לדרך סיווג העסקאות כפירותיות או כהוניות. כמו כן, לא נקבעו נהלים להעברת המידע ותיאום בקשר לעסקאות בעלות פוטנציאל לסיווג פירותי, בין מסמ"ק למס הכנסה ולמע"מ. נמצאו ליקויים בסיווג עסקאות, שפתחו פתח לנישומים להימנע מתשלום מס.

ממצאי הביקורת מעידים על בעיות מבניות מהותיות בפעילות משרדי מסמ"ק. במיוחד יש להדגיש את המתרחש בתחום השיפוט של מסמ"ק נצרת; את השיטה הנהוגה של בדיקת העסקאות בכל הארץ, ואת הבעיות המבניות בפעילות ועדות הערר. על כן, על הנהלת רשות המסים לבחון הנהגת שינוי בעיקר בתחומים האלה:

1. להשלים את המידע העומד לרשות מסמ"ק: באמצעות קבלת הצהרות מלאות מעושי העסקאות, וקבלת מידע מגופים רלוונטיים (כמו: רשם המקרקעין, ועדות התכנון, מינהל מקרקעי ישראל והשמאי הממשלתי). כך יועבר מרכז הכובד של עבודת המפקחים מהצד הטכני (מעקב ודרישה לקבלת מסמכים לצורך עריכת השומה), לקביעת שווי ריאלי של העסקאות (ניתוח נתונים על הנכסים ועל המוכרים בסיוע מאגרי מידע).

2. לבנות תוכנית עבודה מותאמת למאפייני העסקאות המטופלות בכל משרד מסמ"ק בנפרד.

3. לפעול להפסקת נורמות דיווח חריגות הנהוגות באזור שמסמ"ק נצרת מופקד עליו. לשם כך ראוי לנקוט צעדים משולבים, כמו: פעולות הסברה בקרב קהל היעד, העשרת המקורות לאיסוף מידע על מחירי השוק ועל עסקאות שנעשו והגברת צעדי האכיפה במטרה ליצור תמריץ שלילי לאי-דיווח על עסקאות או לדיווח לוקה בחסר.

4. ליצור תיאום בין משרדי מסמ"ק למשרדי מס הכנסה ומע"מ שיאפשר סיווג נכון של עסקאות - במישור ההוני או הפירותי. להקפיד על קיום בדיקות נאותות לפני סיווג עסקת מקרקעין כהונית או כפירותית.

5. לקיים בדיקות לגבי העמידה בתנאי הפטור ממס במכירת דירות מגורים.

6. מתכונת הדיונים בעררים בנושאי מסמ"ק ראויה לדיון יסודי. יש להגביר את הפיקוח על ועדות הערר הפועלות לפי חוק מסמ"ק.