החברה לפיתוח לוד ורמלה בע"מ (לור"ם)

החברה לפיתוח אזור לוד ורמלה בע"מ (להלן - לור"ם) נוסדה בשנת 1964. בעלי המניות בחברה הם: מדינת ישראל - %95, ועיריית לוד - 5%. החברה עוסקת בייזום פרויקטים של בנייה למגורים, עבודות תכנון ופיתוח ופינויים - בעיקר באזורי הערים לוד ורמלה.

בנובמבר 1995 נתן מינהל מקרקעי ישראל (להלן - ממ"י) ללור"ם הרשאה לתכנון ולפיתוח של משבצת הקרקע של אחד המושבים. ב-31.12.98 רכשה לור"ם את זכויות המושב במשבצת הקרקע. רכישת זכויות המושב יצרה אצל לור"ם מצב של ניגוד עניינים: מצד אחד הפכה לור"ם לבעלת עניין בחלק ממשבצת הקרקע, ומצד אחר היה עליה לשמש זרוע של ממ"י בתכנון ובפיתוח של משבצת הקרקע. עקב כך ביטל ממ"י את ההרשאה ללור"ם.

מנכ"ל לור"ם נשא ונתן עם ועד המושב והציע מחיר של 8.5 מיליון דולר, בלי שערך קודם לכן בדיקה שמאית ובדיקה עסקית-כלכלית. בדיקה שכזאת הייתה מעלה, שמלבד תשלום של 8.5 מיליון דולר יהיה על לור"ם לשאת בעוד 2.6 מיליון דולר הוצאות מימון, כפי שחישב בדיעבד חשב לור"ם.

רק בדיעבד, בסמוך לסוף דצמבר 1998, ביקש המנכ"ל בדיקה עסקית ראשונית. הדוח שקיבל המנכ"ל כלל פגמים מהותיים. אם מתקנים פגמים אלה ומפחיתים גם את הוצאות המימון, הרי ששווי זכויות המושב שרכשה לור"ם מסתכם בכשישה מיליון דולר.

בעסקאות של רכישת קרקע, בייחוד בעלות היקף כספי ניכר, ראוי שיהיו שתי חוות דעת שמאיות עוד לפני ההתקשרות לרכישה. עוד בשנת 1991 הציעה רשות החברות הממשלתיות לכל החברות הממשלתיות להחליט על הצורך בקבלת חוות דעת משני שמאים בלתי תלויים. בעסקה כה מהותית עבור לור"ם לא הייתה אף לא חוות דעת אחת, טרם שנוהל המשא והמתן עם המושב.

מנכ"ל לור"ם בחר שמאי מקרקעין אחד ללא הליך של בחינת הצעות חלופיות, וללא אישור ועדת היועצים של הדירקטוריון, כמתחייב מנוהלי החברה. עוד התברר, כי ברקע ההתקשרות של החברה עם השמאי הייתה הכרות מוקדמת בינו ובין מנכ"ל לור"ם, כחברים בסניף של אותה מפלגה. כחצי שנה לפני מינויו של המנכ"ל כמנכ"ל לור"ם חתם השמאי, עם חברי מפלגה נוספים, על מכתב תמיכה במנכ"ל לור"ם לתפקיד יו"ר הסניף. עוד התברר, כי במועד שבו לור"ם העסיקה את השמאי על בסיס תשלום חודשי, הזמין המנכ"ל מהשמאי (בתשלום) הערכת  שווי של דירה פרטית בבעלותו לצורך מכירתה.

על פי ההסכם בין לור"ם לבין המושב, היה על לור"ם לשלם תשלום ראשון בסך 2 מיליון דולר, בתוך 60 יום מיום חתימת החוזה, כנגד ביטחונות מהמושב. לור"ם שילמה למושב את הסכום האמור, בלי לקבל מהמושב ביטחונות להבטחת הסכום.

מנכ"ל לור"ם לא הביא לידיעת הדירקטוריון את העסקה המתגבשת, אף שעסקת רכישתה של הקרקע מהמושב הייתה מהותית, מיוחדת ושונה מרוב העסקאות שלור"ם נוהגת לעשות, הן בהיקף הכספי שלה והן בסוג הקרקע - קרקע חקלאית.

לא זו בלבד, אלא שבישיבת דירקטוריון שנערכה ב-31.12.98, ביום בו נחתמה העסקה, הובא לאישור תקציב החברה לשנת 1999. בישיבה סקר המנכ"ל פרויקטים עתידיים של החברה, וביקש תקציב נפרד לרכישת קרקעות. אולם המנכ"ל ויו"ר הדירקטוריון לא דיווחו לחברי הדירקטוריון על העסקה שנרקמה עם המושב, וממילא לא ביקשו לה אישור, אף על פי שהחתימה על החוזה נעשתה באותו ערב.

שלושה ימים בטרם חתם המנכ"ל יחד עם יו"ר הדירקטוריון על ההסכם עם המושב לרכישת זכויות המושב, הוא רכש, מאדם פרטי, בית במושב, ולצורך כך היה עליו לקבל את אישור ועדת הקבלה של המושב. עצם העובדה שהתכנסה ועדה בהרכב של שלושה חברים אשר מייצגים את המושב, שיש לו אינטרס ב"פירות" העסקה עם לור"ם, והמועמד - המנכ"ל - היה צריך למלא שאלון ולעמוד בקריטריונים שנקבעו, יש בה טעם לפגם. המנכ"ל גם לא דיווח על כך לדירקטוריון.

לדעת משרד מבקר המדינה, ראוי היה שהמנכ"ל ידווח לדירקטוריון באופן רשמי ומראש על רכישת ביתו הפרטי. אילו הביא המנכ"ל את העניין לפני הדירקטוריון, כאמור, היה בידי הדירקטוריון לקבוע מהו הפתרון הראוי, בנסיבות העניין, למצב שנוצר.

בתחילת שנות התשעים נתן ממ"י ללור"ם הרשאה לתכנון ולפיתוח של מתחם סמוך ללוד - שכונת "גני יער". המתחם כולל קרקעות של ממ"י וקרקעות בבעלות פרטית. תכנית השכונה כוללת בניית דירות שחלקן על קרקעות פרטיות.

במארס 1999 רכשה לור"ם מאחד מבעלי הקרקע בשכונת גני יער (להלן - בעל הקרקע) קרקע לבניית 50 יחידות דיור. לור"ם ביצעה את הרכישה באמצעות חברה ששימשה כנאמן עבורה. לור"ם התחייבה לשלם לנאמן "דמי ייזום" בסך 530,000 דולר, שהם 59% משווי הקרקע על פי אומדנים שמאיים, שהוא לכאורה שיעור בלתי סביר.

לדברי לור"ם, סכום זה נועד, בין היתר, להבטיח שהנאמן ישלם, במקום בעל הקרקע, מס שבח. אולם, הדבר אינו עולה בקנה אחד עם תנאי ההסכם, לפיו מס שבח יחול על בעל הקרקע - המוכר. תשלום מס שבח במקום המוכר פירושו ששווי העסקה עבור המוכר גבוה יותר, ולצורכי שלטונות המס יש בכך כדי להגדיל את מס הרכישה ואת מס השבח על העסקה. נמצא, כי לא דווח לשלטונות המס, כי הנאמן הוא שישלם את מס השבח במקום בעל הקרקע.

לור"ם שילמה לנאמן למעלה מ-60% מ"דמי הייזום" בטרם שולם מס השבח. ביתרת סכום "דמי הייזום" שנותר בידי לור"ם אין כדי להבטיח את התשלומים למס השבח ותשלומים אחרים, שבלעדיהם לא יהיה ניתן לרשום את הקרקע על שם לור"ם.

שבוע לאחר שנחתם ההסכם, הובאה העסקה לאישור ועדת פיתוח ובנייה של הדירקטוריון. באותה ישיבה הציג המנכ"ל את העסקה. מעיון בפרוטוקול הישיבה עולה, שהמנכ"ל הציג לחברי הוועדה שומה של שמאי מקרקעין, אך לא דיווח להם, כי העסקה כבר נחתמה שבוע קודם לכן. המנכ"ל גם לא דיווח על הסכום הכולל של העסקה, ובפרט על גובה "דמי הייזום" שעל לור"ם לשלם לנאמן. גם יו"ר הדירקטוריון, שידע פרטים אלה, לא דיווח עליהם.

לפי חישוב שערך משרד מבקר המדינה, עלות הקרקע ללור"ם (כולל "דמי הייזום") מסתכמת ב-2.2 מיליון דולר, ואילו על פי שומה שערך משרד שמאים עבור ממ"י בינואר 1999, לצורך קביעת דמי איזון, שווי המגרש הנ"ל הוא כ-900,000 דולר.

עבודות פיתוח במקום היטל השבחה: בשנת 1998 הגיעו לור"ם ובעלי הקרקעות הפרטיות להסכמה, לפיה לור"ם תבצע את עבודות הפיתוח גם במגרשים הפרטיים, ובעלי הקרקעות ישלמו את מלוא עלויות הפיתוח, כפי שממ"י יקבע אותן.

במאי 1998 קבע ממ"י את סכום הוצאות הפיתוח ליחידת דיור שעל לור"ם לגבות מבעלי הקרקע הפרטית. יצוין, כי נוסף על כך אמורים בעלי המגרשים מכוח חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, לשלם לעיריית לוד היטל השבחה, שהעירייה קבעה את סכומו.

בנפרד מהאמור לעיל, הגיעה לור"ם להסכם עם עיריית לוד, ולפיו מסמיכה העירייה את לור"ם לגבות מבעלי הקרקע הפרטית דמי פיתוח והיטלי השבחה, ולור"ם תבצע עבור העירייה עבודות פיתוח נוספות על אלה המבוצעות במגרשים עצמם, כנגד היטלי השבחה שתגבה מבעלי הקרקע הפרטית.

הסכום שלור"ם תגבה מכסה רק את הוצאות הפיתוח שלור"ם אמורה לבצע במגרשים עצמם. יוצא אפוא, שלור"ם התחייבה לבצע עבודות פיתוח נוספות עבור העירייה על חשבונה, בלי שתגבה כנגדן תשלום מבעלי הקרקע.

על פי חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, היטל השבחה יש לגבות בכסף. כל הסדר, לפיו מקבלת הרשות המקומית תמורה שלא בכסף - אינו מתיישב עם הוראות החוק.

עלויות פיתוח: מחישובים שערך משרד מבקר המדינה עולה, שצפוי גירעון של כ-17 מיליון ש"ח בעבודות הפיתוח בכל פרויקט גני יער. על אף שהיה ידוע ללור"ם על גירעון צפוי, היא לא פעלה לצמצם אותו, אלא התחייבה כלפי עיריית לוד לבצע עבודות שאינן כלולות בעבודות שאישר ממ"י, דבר שהביא לגירעון הצפוי.

לפי חוק חובת המכרזים, התשנ"ב-1992, והתקנות שלפיו, חברה ממשלתית לא תתקשר עם קבלנים לבנייה, אלא באמצעות מכרז. זאת, פרט למקרים מסוימים, בהם יש פטור ממכרז, לפי תקנות חובת המכרזים, התשנ"ג-1993.

נמצא, כי לביצוע בנייה בפרויקט באריאל התקשרה לור"ם עם חברת בנייה בלי לערוך מכרז, ואף בלי לסווג את העסקה כפטורה ממכרז. מבדיקת מחיר הבנייה שסוכם עם חברת הבנייה (70% מההכנסות הצפויות) עולה, שהמחיר גבוה ממחיר בנייה שנקבע בתחשיב כלכלי שערכה לור"ם קודם להתקשרות עם חברת הבנייה, ואף גבוה מהמחיר שהציעה חברת הבנייה במכרז לפרויקט אחר שבו היא משמשת קבלן מבצע עבור לור"ם.

בהתקשרות עם חברת הבנייה נקבע, כי לור"ם תעכב 5% מכל סכום שיגיע לחברת הבנייה, וזה ישמש חלופה לערבות ביצוע. לדעת משרד מבקר המדינה, הסדר זה אינו בבחינת חלופה נאותה לערבות ביצוע. מכל מקום, הוא מנוגד לנוהל החברה, הקובע כי סכום ערבות הנדרשת מקבלן המגיש הצעה במכרז יהיה בשיעור של 5% מסכום ההצעה.

לור"ם התקשרה עם אותה חברה גם בפרויקטים אחרים של בנייה (חלקם לא יצאו לפועל). לא נמצא תיעוד לכך שלור"ם בחנה התקשרות עם חברות בנייה אחרות.

לור"ם ביטלה מכרז לתכנון ובנייה של 267 דירות בפרויקט בלוד, ופרסמה מכרז שני. במכרז זכתה חברת הבנייה. לור"ם לא דרשה מחברת הבנייה להגדיל את סכום הערבות שנתנה, על פי זכותה במכרז.