רוב תחומה של המועצה האזורית חוף השרון (להלן - המועצה), המשתרע על כ-50,000 דונם, הוא מרחב תכנון מקומי חוף השרון אשר לו ועדה מקומית, שחבריה הם חברי המועצה של המועצה האזורית חוף השרון. במרחב התכנון המקומי שישה מושבים, ארבעה קיבוצים ושני יישובים קהילתיים. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף שנת 2004 היה מספר התושבים במועצה 8,870.
בסוף 2004 ובראשית 2005 בדק משרד מבקר המדינה את פעילותה של הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה חוף השרון (להלן - הוועדה) בנושאי תכנון ובנייה, רישוי הבנייה, הפיקוח עליה ואכיפת הוראות חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן - החוק). בדוח זה מפורטים ממצאים הנוגעים ל-11 מוקדי פעילות עסקית שבתחום מרחב התכנון המקומי. במספר מוקדים של פעילות עסקית נבדקה גם פעילותה של המועצה האזורית בנושא רישוי העסקים ואכיפת הוראות חוק רישוי עסקים, התשכ"ח-1968.
תכנון
שטחי מרחב התכנון המקומי נועדו לישובים כפריים ולשטחים פתוחים על פי התכניות התקפות החלות עליהם. פעילות לתיירות, נופש ותשתיות תותר בשטחים פתוחים באישור הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה מחוז המרכז (להלן - הוועדה המחוזית), בתנאי שלא ייפגע אופיו הפתוח של השטח. הרחבת אזורי תעסוקה תותר באישור הוועדה המחוזית בשטחים הגובלים עמם ובתנאי שלא ייפגע אופיו הפתוח של השטח.
הוועדה ביקשה לקדם תכנית מתאר חדשה למרחב התכנון המקומי, שבין מטרותיה פיתוח מוקדי מסחר ותעסוקה. מאחר שתכנית המתאר שהוצעה עמדה בסתירה למדיניות התכנון הארצית והמחוזית וביקשה, בין השאר, להכשיר בדיעבד עבירות בנייה ושימוש, סירבה הוועדה המחוזית לאשרה. הידיינויות בין לשכת התכנון המחוזית ובין הוועדה בעניין תיקון תכנית המתאר המוצעת נמשכו גם לאחר תום הביקורת.
הממצאים בבדיקת מוקדי פעילות עסקית
קיבוץ שפיים
מתחם חוצות שפיים: במקום נבנו, על פי היתרי בנייה לתעשייה, שני מבנים שחוברו אשר שטחם הבנוי כ-36,000 מ"ר. רוב השטח משמש למסחר והמקום הפך למרכז מסחרי גדול.
השימוש במקום לצורכי מסחר נגד את ייעודי האזור לפי תכניות תקפות, אך הוועדה המקומית לא פעלה נגד השימוש החורג במתחם.
בשנת 1999 אושרה תכנית מתקנת שאפשרה שימושים מעורבים באזור וביניהם מסחר, ואולם מאחר שתכנית זו הגבילה את היקף השימוש למסחר ל-25% מהשטח הבנוי, והיקף השימוש למסחר במתחם הוא 67% מהשטח הבנוי, יוצא שהיקף השימוש למסחר במתחם הוא בניגוד לתכנית תקפה.
הוועדה נתנה היתר בנייה למבנה שירותי תקשורת וטלפון אף שזכויות הבנייה במתחם מוצו. המבנה נבנה בסטייה מהיתר ומשמש למסחר בלא שהוועדה תפעל על פי סמכותה נגד הבנייה ונגד השימוש החורג במקום.
במרתף החנייה של מתחם חוצות שפיים נבנו מבנים ללא היתר בנייה. פועלים בהם עסקי מסחר בניגוד לייעוד המקום שהוא חנייה. במשך כשלוש שנים לא הפעילה הוועדה פיקוח במקום ולא עשתה דבר למניעת הבנייה הבלתי-חוקית בו ולהפסקת השימושים החורגים בו.
מסלולי מרוץ מכוניות: הוועדה נתנה שלא כדין היתר בניה לסלילת מסלולי מרוץ (קרטינג) בשטח של כחמישה דונם באזור שאין לתת בו היתר אלא על פי תכנית מפורטת; תכנית כזו לא אושרה לגבי אזור זה.
קיבוץ געש
מרכז מסחרי: על שתי חלקות בשטח כולל של 69 דונם, שייעודה של האחת "מבני משק" ושל האחרת "תעשייה", נבנו שני מבנים בשטח כולל של 27,424 מ"ר. הוועדה נתנה היתרים לבניית המבנים לייעוד שנקבע בתכניות התקפות החלות על החלקות מבלי לבחון כנדרש את שאלת השימוש שייעשה בהם; ואכן, מיד עם גמר הבנייה והאכלוס נעשה במבנים שימוש למסחר בסטייה ניכרת מהתכניות התקפות החלות על החלקות.
הוועדה נתנה היתרים בלתי-חוקיים לשימוש חורג בחלק משטח המבנים. היא לא פעלה לאכיפת החוק ולהפסקת השימוש החורג למסחר במבנים.
שמאי מטעם הוועדה קבע שומות מסוימות בגין השימוש החורג בשתי החלקות. אחר כך הפחית אותו שמאי את השומות בהסכמת הוועדה וקיבוץ געש. להפחתה ניתנו נימוקים כלליים שלא צורפו להם נתונים, כנדרש על פי עקרון השקיפות במינהל ציבורי תקין.
העסקים המתנהלים בשתי החלקות טעונים רישיון עסק והם פועלים בלעדיו, בין השאר, משום שפעילותם המסחרית נוגדת את התכניות התקפות, ואי אפשר לתת להם רישיונות עסק.
הוועדה אישרה סלילת מגרש על שלוש חלקות חקלאיות הסמוכות לחלקה ל"תעשייה" ולחלקה ל"מבני משק" ושימוש חורג בו לחנייה. אף שוועדת ערר החליטה לבטל את אישור הוועדה, לא עשתה הוועדה להפסקת השימוש החורג בחלקות.
מתחם החממה: בשטח של כ-3,000 מ"ר של חממות מפלסטיק לפרחים, בקרקע חקלאית מוכרזת, נבנו מבנים המשמשים למן אכלוסם ועד מועד סיום הביקורת, במשך כשמונה שנים, למסחר.
הוועדה נתנה היתר לבניית מבנה לשימוש חקלאי בלא שנתנה את דעתה לעובדה שבמבנים שנבנו עוד קודם לכן נעשה שימוש למסחר.
הוועדה לשמירה על קרקע חקלאית ושטחים פתוחים לא אישרה בקשה לשימוש חורג במבנים, וערר שהוגש על כך לוועדת ערר נדחה. העניין הגיע לביהמ"ש, ומאחר שבשעת הדיון פקע תוקף החלטת הוועדה המחוזית, שאישרה שימוש חורג במבנים בכפוף למספר תנאים, הסכימו הצדדים שבקשה נוספת להיתר לשימוש חורג שהוגשה לוועדה תידון לגופו של עניין. עד סיום הביקורת לא קיבלה הוועדה החלטות בעניין הבקשה לשימוש החורג במבנים ולא פעלה להפסקתו.
עסק להשכרת רכב: על חלקה בשטח של כ-20 דונם שייעודה מגורים ושטח פרטי פתוח לשימוש הקיבוץ, נסללה חנייה ונבנה משרד למטרת השכרת רכב, בניגוד לתכניות התקפות וללא היתר לבנייה ולשימוש חורג; העסק פועל ללא רישיון עסק.
הוועדה לא אכפה את חוק התכנון והבנייה, והמועצה לא אכפה את חוק רישוי עסקים על החניון להשכרת רכב כדי להפסיק את הפעילות העסקית האסורה.
קיבוץ תל-יצחק
מפעל בטון: מפעל בטון הוקם ללא היתר בניה על שטח שייעודו על פי התכנית התקפה מבני משק, ולכן אסור להקים בו מפעלי תעשייה.
המפעל פועל משנת 1997 שלא כדין וללא רישיון עסק בלא שהוועדה והמועצה עשו דבר כדי להפסיק את פעילותו.
מפעל נרות: מפעל נרות פועל משנת 2000 באזור שייעודו חקלאי, במבנה שנבנה לשמש לול, ללא היתר לשימוש חורג וללא רישיון עסק. הוועדה והמועצה לא פעלו להפסקת פעילותו של מפעל הנרות.
מושב בית יהושע
מתחם הרכבת: במתחם שנועד לתעשייה יש מבנה ששטחו כ-6,400 מ"ר; המבנה היה בעבר בית אריזה. במבנה פעלו, בחריגה מהשימוש המותר על פי התכנית התקפה, חמישה עסקי מסחר, בעיקר עסקי רהיטים, בלא היתר לשימוש חורג. במתחם נסלל מגרש חנייה מאספלט ששטחו 3,000 מ"ר ונבנה משרד, שהופעל בו עסק להשכרת רכב. הבנייה והסלילה נעשו ללא היתר בנייה, והעסק הופעל בלא שניתן לו היתר לשימוש חורג.
לשימושים החורגים בקרקע ובמבנים לא ניתן אישור המועצה הארצית הנדרש על פי תכנית מתאר ארצית למסילות ברזל, נוכח מיקום המבנים בסמוך למסילת הברזל.
הוועדה לא פעלה נגד הבנייה בלא היתר ונגד השימושים החורגים בקרקע ובמבנים בלא היתר.
מושב בצרה
שלושה מוקדי מסחר: בשלושה אזורים בבצרה, על קרקע שייעודה חקלאי, פועלים מזה שנים עסקים מסחריים במבנים חקלאיים שהוסבו לשימוש כחנויות, ללא היתרים לשימושים חורגים.
הוועדה לא פעלה להפסקת השימוש החורג באזורים אלה. בהעדר טיפול של הוועדה יזמה הוועדה המחוזית הגשת כתבי אישום נגד מפעילי העסקים באזורים אלה.
פיקוח ואכיפה
מסקרים שערכה יחידת הפיקוח המחוזית עולה, כי היקף עבירות הבנייה והשימוש החורג במרחב התכנון המקומי גדול. לפי נתוני יחידת הפיקוח המחוזית, מספר עבירות הבנייה במרחב התכנון המקומי שהצטברו עד שנת 2004 היה כ-1,400.
הוועדה לא הפעילה פיקוח ראוי על הבנייה ועל השימושים החורגים בתחומה במיוחד במוקדי פעילות עסקית. במקרים מסוימים הופעל פיקוח הוועדה לאחר תקופה ארוכה ולאחר התערבות של יחידת הפיקוח המחוזית.
הוועדה לא אכפה בתחומה את החוק כראוי: הוצאו רק מעט צווי הפסקת עבודה מינהליים, הם לא הובאו לאישור בית משפט, ותוקפם פג אחרי 30 יום; הוועדה לא ביקשה כלל הוצאת צווי הפסקת עבודה שיפוטיים; רק במקרים מועטים הוצאו צווי הריסה מינהליים; רק במקרים מועטים הוגשו כתבי אישום.