לוגו מדינת ישראל
ספריית הפרסומים משרד מבקר המדינה ונציבות תלונות הציבור
הגעת לתוכן כרטיסייה על מנת להמשיך בנייוט דלג עם החיצים למטה ולמעלה
מסגרת פרסום:
תאריך הפרסום:
סוג הפרסום:
רגולציה; מקרקעין; גבייה; רשויות מקומיות

רקע

​השבחה במקרקעין בשל שינוי באסדרה (ברגולציה) התכנונית, מחייבת את בעלי המקרקעין לשלם היטלי השבחה בשיעור של מחצית שווי ההשבחה. הבסיס הרעיוני להטלת ההיטל הוא עקרון הצדק החלוקתי, שלפיו ראוי שבעלי הנכסים יחלקו עם הציבור את הרווחים שיצרה ההשבחה ויישאו בחלק מהוצאות התכנון והפיתוח הפיזי-מרחבי. התקבולים מהיטלי השבחה עשויים להשפיע על מצבן הכספי של רשויות מקומיות, על הפערים הכלכליים ביניהן ועל יכולתן לעמוד באתגרי הגידול באוכלוסייה והציפוף הצפויים בעשורים הקרובים. היטלי השבחה עשויים להסתכם במאות אלפי שקלים ואף במיליוני שקלים לכל היטל; לכן להוגנות, לוודאות ולשקיפות בעניינם, וכן ליעילותם, עשויה להיות השפעה ניכרת על הפעילות בענף הנדל"ן ועל שכלול הפעילות הכלכלית בתחום.


נתוני מפתח

  • 8.7 מיליארדי ש"ח

    סך התקבולים מהיטלי השבחה שגבו הרשויות המקומיות ב-2021; עלייה של 171% לעומת נתוני 2013

  • 7.5 מיליארדי ש"ח

    יתרת הכספים שהצטברו בקרנות היטלי השבחה ב-2021; עלייה של 275% לעומת נתוני 2013

  • 1,400%

    הפער בשנים 2017 - 2021 בין התקבולים לתושב מהיטלי השבחה שהיו לרשויות מקומיות בדירוג חברתי-כלכלי גבוה במרכז הארץ לבין אלו שהיו לרשויות מקומיות בדירוג...

  • 60%

    מסך היתרות הצבורות בקרנות היטלי השבחה בשנת 2021 - 4.5 מיליארדי ש"ח מתוך 7.5 מיליארדי ש"ח - היו של רשויות באשכולות 8 - 10 בדירוג החברתי-כלכלי, אשר...

  • 95%

    שיעור המקרים שבהם שמאים מכריעים הפחיתו משומות ההשבחה שקבעו הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה (שיעור ההפחתה עמד על 36% בממוצע), לפי מדגם אקראי של 60 ה...

  • 70%

    שיעור המקרים שבהם שמאים מכריעים הפחיתו יותר מ-25% מסכום ההיטל שקבעו הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה, לפי מדגם אקראי של 60 הכרעות משנת 2022 בנוגע לש...

  • כשנתיים

    פרק הזמן הממוצע שנדרש לסיום הטיפול בהליך ערר על שומת השבחה במחוז תל אביב

  • 73%

    שיעור העררים במחוז תל אביב שנכון למועד הביקורת לא הסתיים הטיפול בהם, מסך העררים שהוגשו במחוז בשנים 2018 - 2022 (2,296 מתוך 3,156)

פעולות הביקורת

​בחודשים יוני עד דצמבר 2023 בדק משרד מבקר המדינה סוגיות הנוגעות להליכי הגבייה של היטלי השבחה ולשימוש בכספים, ובהן פעולות הממשלה בנושא, השפעת ההיטלים על תקציבי הרשויות המקומיות ועל מצבן הכספי, משכם של הליכי הכנת השומות, משכם של הליכי בירור מחלוקות בנוגע לשומות ותוצאותיהם, יישום עקרונות מס אמת בקביעת ההיטלים, שקיפות השומות והחיובים, ואיכות השירות לתושבים. במסגרת הביקורת נותחו הדוחות הכספיים של כלל הרשויות המקומיות ונעשתה ביקורת עומק בארבע עיריות: הרצלייה, ירושלים, רמת גן ורמת השרון. בדיקות השלמה נעשו במינהל התכנון שבמשרד הפנים, שהוא המאסדר של הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה ושמרכֵּז נתונים על פעילות ועדות הערר המחוזיות; באגף לאסדרת מקצועות במשרד המשפטים, המרכז את פעילותם של השמאים המכריעים ואת פעילותה של מועצת שמאי המקרקעין; ובמשרד הפנים. 


תמונת מצב העולה מן הביקורת

dislike
  • dislike
    הקמת ועדה ציבורית לבחינה של מנגנון היטלי השבחה - החלטת הממשלה על הקמת ועדה ציבורית לבחינת מנגנון היטלי ההשבחה לא יושמה, ובפועל לא הוקמה ועדה על ידי שרי הפנים שכיהנו בתפקיד מאוגוסט 2021 ועד אוקטובר 2023.
  • dislike
    הכנסות הרשויות המקומיות מהיטלי השבחה - התקבולים מהיטלי השבחה ברשויות מקומיות באשכולות הפריפריאליים ביותר והמדורגות באשכולות הנמוכים (1 - 4) במדד החברתי-כלכלי היו 559 ש"ח בממוצע לתושב, ואילו התקבולים מהיטלי השבחה ברשויות המקומיות הקרובות ביותר למרכז האר...
  • dislike
    יתרת קרן היטל ההשבחה - יש פערים ניכרים בין הרשויות מבחינת סך יתרת קרן היטל ההשבחה, שבה נצברו בסוף שנת 2021 כ-7.5 מיליארדי ש"ח: ברשויות מקומיות המדורגות באשכולות 8 - 10 במדד החברתי-כלכלי, שבתחום שיפוטן מתגוררת כ-20% מהאוכלוסייה, הסתכמה יתרת הקרן בכ-4.5...
  • dislike
    צמצום פערים - נמצא כי האמצעים לגישור על פערים בהכנסות בין רשויות מקומיות שמיישם משרד הפנים - מענק האיזון והקרן לצמצום פערים - אינם מביאים בחשבון את תקבולי הרשויות מהיטל השבחה. זאת, על אף הפערים של מאות אחוזים בסכומי התקבולים לתושב בין רשויות מקומיות בא...
  • dislike
    הכנת שומות - נמצא כי העיריות שנבדקו - הרצלייה, ירושלים, רמת גן ורמת השרון - לא הכינו בשנים 2018 - 2022 לוחות שומה, אף שבהכנתם גלומים יתרונות כגון חיזוק השקיפות והבקרה הציבורית ובתוך כך צמצום הסיכון למצבים שעלולים להוביל לשחיתות. העיריות שנבדקו נוהגות ל...
  • dislike
    סיום הטיפול בהליכי ערר על שומות השבחה - בשנים 2018 - 2022 הוגשו בכל המחוזות 6,991 עררים בעניין שומות השבחה, 3,156 (כ-45%) מהם הוגשו במחוז תל אביב, ואולם נכון למועד סיום הביקורת, ב-2,296 (כ-73%) מהעררים שהוגשו במחוז תל אביב, הטיפול לא הסתיים; במחוז צפון...
  • dislike
    משך הזמן לטיפול בעררים - משך הזמן הממוצע לסיום הטיפול בעררים בכלל המחוזות היה 429 ימים - פי שלושה מזמן התקן להשלמת התהליך (140 ימים). במחוז תל אביב נמדד משך הזמן הארוך ביותר - כשנתיים, כמעט פי חמישה מזמן התקן. במחוז ירושלים משך הזמן לסיום הטיפול היה...
  • dislike
    תוצאות הליכי ערר ושמאי מכריע - ב-55% מהליכי הערר שהחלו בשנים 2018 - 2022 על שומות שהכינו ועדות מקומיות (1,305 הליכים מתוך 2,353), הערר התקבל באופן מלא או חלקי או הסתיים בהסכמת הצדדים או בפשרה ביניהם. כלומר, בכמחצית המקרים הערר הביא לשינוי השומה או לביט...
  • dislike
    פעולות המאסדרים - מינהל התכנון ומשרד המשפטים - מינהל התכנון לא בחן את תפקוד הוועדות המקומיות בהיבטים הניהוליים של קביעת היטלי השבחה, שקיפות ההליכים והפקת לקחים. לפיכך לא נבדקה סוגיית הפערים בין השומות לחיובים הסופיים. למשרד המשפטים אין נתונים על הפערים...
  • dislike
    שקיפות המידע בנוגע לשומות השבחה - העיריות שנבדקו אינן מפרסמות לציבור את שומות ההשבחה שהן הכינו, את השומות הסופיות ואת סכומי ההיטל שנגבו מבעלי נכסים. עקב כך נפגעת יכולת הציבור לקבל החלטות מושכלות, לבחון את שומות ההשבחה ואת דרישות התשלום ולבחון, בהתאם לצ...

    עיקרי המלצות הביקורת

    • [alt]
      על שר הפנים למנות ועדה ציבורית מתאימה שתבחן את מנגנון היטלי ההשבחה במכלול ההיבטים שציינה הממשלה בהחלטותיה, וכן עליו להביא את המלצותיה לדיון בממשלה; זאת כדי להבטיח שבישראל מיושם מנגנון ההיטלים המיטבי. מומלץ להביא לפני הוועדה את ממצאי דוח זה.
    • [alt]
      מומלץ למשרד הפנים ולמשרד האוצר לבחון את הפערים בין הרשויות המקומיות בתקבולים מהיטלי השבחה, ולשקול כיצד להביאם בחשבון במכלול השיקולים לתקצוב הרשויות. נוסף על כך מומלץ לבחון אפשרות להעניק לרשויות המקומיות שהתקבולים מהיטלי השבחה שלהן לתושב נמוכים, כלים פי...
    • [alt]
      מומלץ לעיריות שנבדקו - הרצלייה, ירושלים, רמת גן ורמת השרון - לבחון את האפשרות לשימוש נרחב יותר בלוחות שומה, בהתחשב בנסיבות, וכן בשים לב ליתרונות ולחסרונות של חלופה זו; זאת כדי לייעל את הליכי הכנת השומות, להגביר את הוודאות בעניין ההיטלים וגובהם ולהבטיח...
    • [alt]
      מומלץ לוועדות הערר המחוזיות, בשיתוף עם מטה התכנון הלאומי ומינהל התכנון במשרד הפנים, לבחון את הגורמים להימשכות הליכי הערר על שומות השבחה ולפעול לקיצור משכם. מומלץ לבחון בפרט את המצב במחוז תל אביב, לנוכח עומס הפעילות בו והעובדה שהטיפול ב-73% מהעררים לא ה...
    • [alt]
      מומלץ כי מינהל התכנון יבצע בוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה בקרות בנושא היטלי השבחה, וכן מומלץ כי הוא יפרסם הנחיות מקצועיות וקווים מנחים לגבי תפקוד תקין של הוועדות המקומיות בהיבטים של ניהול ההליכים בנושא זה; זאת בין היתר כדי לצמצם את התופעה של פערים מהו...

    סיכום

    ​בשנת 2021 גבו הרשויות המקומיות כ-8.7 מיליארדי ש"ח מהיטלי השבחה; היתרות שהיו צבורות בקרנות הייעודיות לכספי ההיטל הסתכמו בסוף שנה זו בכ-7.5 מיליארדי ש"ח. בביקורת נמצא כי מתכונתם הנוכחית של היטלי ההשבחה גורמת להגדלת הפערים הכלכליים בין רשויות מקומיות במרכז הארץ לאלו שבפריפריה, ובין רשויות מקומיות בדירוג החברתי-כלכלי הגבוה לאלו שבדירוג הנמוך. כמו כן, הממצאים על תוצאות בירור מחלוקות בעניין השומות מצביעים על תופעה נרחבת של פערים מהותיים בין השומות שהכינו הוועדות המקומיות לתכנון ולבנייה לבין השומות הסופיות שקבעו שמאים מכריעים, והפערים הם לרעת החייבים; הדבר עלול לפגוע באמון הציבור בצדקת היטל ההשבחה, וכן בוודאות הנדרשת לפעילות כלכלית מושכלת בתחום הנדל"ן, ולכן מומלץ ליישם אמצעים שיאפשרו לטייב את השומות. עוד נמצא כי השקיפות לציבור בנושא השומות והחיובים בהיטל השבחה לוקה בחסר, ולכן מומלץ למחשב את המידע בתחום ולפרסמו לציבור. ליקויים נמצאו גם בתחום השירות לציבור, כגון מידע חסר על הנושא והיעדרם של שירותים מקוונים ושל אמנת שירות. על שר הפנים לפעול להקמת ועדה ציבורית לבחינת המנגנון של היטל השבחה, כפי שהחליטה הממשלה, כדי לפעול לתיקון הליקויים ולתת בידי הרשויות המקומיות אמצעי יעיל, הוגן וודאי להגשמת עקרון הצדק החלוקתי ולמימון הפיתוח של המרחב הציבורי והקמת מבני ציבור, שיידרשו לנוכח תהליכי הגידול הצפוי באוכלוסייה והציפוף של יישובים.