מוצר המשכנתא ניצב במוקד ההוויה הכלכלית של משקי הבית בישראל, ומהווה את ההתחייבות הפיננסית המשמעותית ביותר עבור הצרכן הישראלי. בשל היקפה הכספי הניכר ופריסתה על פני עשרות שנים, המשכנתא אינה רק כלי מימוני לרכישת דירה, אלא גורם המשפיע ישירות על תזרים המזומנים הפנוי של משק בית, על רמת החיים, ועל חוסנם הכלכלי של הלווים לאורך תקופת זמן ניכרת. מורכבותו המובנית של המוצר, לצד השלכות הרוחב ארוכות הטווח של תנאיו, מחייבות רמת מודעות צרכנית גבוהה ואסדרה מתאימה ועדכנית בהתאם לשינויים במשק מצד המאסדרים הרלוונטיים (בנק ישראל ורשות שוק ההון).
יתרת חוב המשכנתאות של משקי הבית עמדה במהלך שנת 2025 על כ-630 מיליארד ש"ח, כשרובה המוחלט (כ-96 אחוז) הוא למערכת הבנקאית. כל הטלת מגבלה, הרחבתה או הסרתה בתחום המשכנתאות, כגון שיעור המימון (LTV), שיעור ההחזר מההכנסה (PTI), תקופת פירעון ההלוואה, ושיעור ההלוואה בריבית משתנה, עשויה להשפיע על הצרכנים ועל יציבות המערכת הבנקאית. לפיכך, על הפיקוח על הבנקים בבנק ישראל לבחון את המגבלות באופן עיתי, במיוחד בשינויי נסיבות מאקרו כלכליים, גלובליים ומקומיים.
בביקורת לא נמצא תיעוד לכך שבשנים 2020 - 2024 הפיקוח על הבנקים בחן באופן עיתי את המגבלות העיקריות למתן הלוואות לדיור (מגבלת שיעור המימון, מגבלת שיעור החזר מהכנסה, מגבלת חלק הלוואה בריבית משתנה ומגבלת התקופה). בנוסף, בביקורת נמצא כי הפיקוח על הבנקים משתמש במספר גדול יותר של כלים מגבילים על משכנתאות ומיישם את חלקן באופן שמרני ביחס למרבית המדינות בעולם. בכך, הפיקוח על הבנקים מצמצם את האפשרות להתפתחות סיכונים בתיק האשראי לדיור באופן ששומר על יציבות המערכת הבנקאית ומגן על לווים מלקיחת משכנתאות ממונפות אך עלול גם לחסום אוכלוסיות מסוימות מלקבל משכנתא לרכישת דירה במערכת הבנקאית. עוד נמצא בביקורת הליקויים והפערים המרכזיים האלו: בשנים האחרונות חל גידול ב"מבצעי עידוד" שונים שניתנים על ידי הקבלנים לרוכשי הדירות כמו דחייה משמעותית בתשלומים והלוואות בסבסוד קבלנים המגדילים את הסיכון בתיק האשראי לדיור; קיימים פערים בתחום המשכנתאות בין האוכלוסייה הערבית והחרדית לבין האוכלוסייה הכללית; על אף רפורמת השקיפות של הפיקוח על הבנקים שיושמה החל מאוגוסט 2022, שיעור התיחור של לווים בשנת 2024 הוא נמוך יחסית (37%), כך שמרבית הלווים (63%) קיבלו הצעה מבנק אחד בלבד.; בניגוד לתחומי ייעוץ פיננסיים אחרים (כגון ייעוץ פנסיוני או ייעוץ השקעות), תחום ייעוץ המשכנתאות אינו מוסדר בחוק, אין דרישות סף למקצוע (השכלה, ניסיון, גיל) ואין חובת רישוי, כך שצרכנים חשופים לשיטות שיווק אגרסיביות, גביית שכר טרחה מופרז, וייעוץ שאינו בהכרח אובייקטיבי; וחלקם של הגופים החוץ-בנקאיים באשראי לדיור נאמד בכ-5.7 מיליארד ש"ח, המהווים כ-1% בלבד מכלל השוק - נתון המשקף את הפער הקיים בין המערכת הבנקאית לבין שחקנים חדשים המבקשים להציע חלופות מימוניות לציבור.
המשכנתא אינה רק מוצר בנקאי, אלא תשתית קיומית ליציבותו הכלכלית של משק הבית בישראל. על בנק ישראל בשיתוף רשות שוק ההון להבטיח כי שוק זה יתנהל בשקיפות, בהגינות, ותחת פיקוח הולם, תוך עידוד התחרות מחד ושמירה על יציבות המערכת הפיננסית מאידך.